អ្នកជំនាញវិស័យអចលនទ្រព្យអះអាងថា វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជានៅមិនទាន់មានភាពល្អប្រសើរឡើយនាបច្ចុប្បន្ននេះ ដោយសារតែបញ្ហាប្រឈមផ្សេងៗពាក់ព័ន្ធនឹងសេដ្ឋកិច្ច និងការមិនសូវមានអ្នកវិនិយោគពីបរទេស ជាពិសេសពីប្រទេសចិន។
នៅមុនជំងឺរាតត្បាតកូវីដ១៩ វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមានសន្ទុះយ៉ាងខ្លាំង ហើយគេឃើញមានកំណើននៃអគារខ្ពស់ៗ សំណង់លំនៅឋាន និងបុរីបានរីកសាយក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ និងបណ្តាខេត្តមួយចំនួន រួមមានខេត្តព្រះសីហនុផងដែរ។
ខណៈអគារ និងសំណង់ជាច្រើនក្នុងខេត្តព្រះសីហនុមិនទាន់បានបញ្ចប់ការសាងសង់ ក្នុងនោះនៅជាយក្រុងភ្នំពេញក៏មានសំណង់បុរីខ្លះត្រូវបានជាប់គាំង ហើយត្រូវបានអ្នកតាមដានចោទសួរថា តើវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាអាចនឹងត្រឡប់មកប្រសើរវិញនៅពេលណា?
របាយការណ៍របស់ក្រុមប្រឹក្សាអចលនទ្រព្យ CBRE Cambodia ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ ឱ្យដឹងថា តម្លៃជាមធ្យមនៃអចលនទ្រព្យបឋមសម្រាប់ទាំងខុនដូ និងអចលនទ្រព្យដីក្នុងទីក្រុងភ្នំពេញបានធ្លាក់ចុះដល់ទៅ៣០ភាគរយគិតចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០១៩។
អ្នកស្រី អាន សុធីតា អគ្គនាយិកាក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ PropNex Cambodia ប្រាប់វីអូអេថា លំហូរនៃការទិញលក់អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមិនមានការផ្លាស់ប្តូរប៉ុន្មានឡើយនាពេលបច្ចុប្បន្ន ហើយចំនួនអ្នកវិនិយោគក៏មិនសូវមានប៉ុន្មានដែរ។ អ្នកស្រីបន្តថា អ្នកវិនិយោគភាគច្រើន គឺជាអ្នកនៅក្នុងស្រុក ហើយបើទោះជាមានអ្នកវិនិយោគបរទេសក៏ស្ថិតនៅក្នុងលក្ខណៈទ្រង់ទ្រាយតូចផងដែរ។
អ្នកស្រីបញ្ជាក់ថា ការថយចុះនៃការទិញលក់អចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាបណ្តាលមកពីកត្តាជាច្រើន ក្នុងនោះមានដូចជាបញ្ហាសេដ្ឋកិច្ច ការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការទីផ្សារ ព្រមទាំងការកើនឡើងនៃអត្រាការប្រាក់ ដែលសុទ្ធជាកត្តាប៉ះពាល់ធំៗដែលជំរុញឱ្យវិស័យអចលនទ្រព្យថយចុះ។
អ្នកស្រីថ្លែងថា៖ «ទាក់ទងជាមួយកត្តានៃការរំពឹងទុករបស់អ្នកវិនិយោគមិនថាក្នុងស្រុក ឬក្រៅស្រុក គាត់តែងតែមានការគិតមួយថា អចលនទ្រព្យប្រសិនបើទិញឥឡូវទៅវាអាចមិនសូវល្អចាំមើលបន្តិចទៀត វាអាចល្អជាងហ្នឹង តម្លៃទាបជាងមុន។ បើវិនិយោគឥឡូវទៅខ្លាចតម្លៃធ្លាក់ចុះធ្វើឱ្យគាត់ខាត»។
នៅមុនជំងឺរាតត្បាតកូវីដ១៩ ក្នុងឆ្នាំ ២០១៩ វិស័យអចលនទ្រព្យមានអ្នកវិនិយោគជាច្រើនលើគ្រប់ប្រភេទអចលនទ្រព្យ បើធៀបនឹងឆ្នាំ ២០២៣ គម្រោងជាច្រើនត្រូវបានកាត់បន្ថយ ហើយសំណង់សេលសល់ជាច្រើនត្រូវបានពន្យារពេលសាងសង់។ ចំណែកតម្លៃអចលនទ្រព្យវិញត្រូវបានមើលឃើញថា មានការធ្លាក់ចុះជាគំហុក ដែលតម្លៃដីនៅក្នុងទីក្រុង និងលំនៅឋានបានធ្លាក់ប្រមាណ ១០%ទៅ ២០% រួមទាំងខុនដូបានធ្លាក់តម្លៃប្រមាណ ៣០%។ នេះបើតាមការបញ្ជាក់របស់អ្នកស្រី អាន សុធីតា។
ចំណែកអ្នកជំនាញលើវិស័យអចលនទ្រព្យមួយរូបទៀត លោក នួន រិទ្ធី ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Khmer Foundation Appraisal(KFA) បានលើកឡើងស្រដៀងគ្នាថា ស្ថានភាពបច្ចុប្បន្ននៃវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាមិនទាន់វិវឌ្ឍទៅស្ថានភាពល្អប៉ុន្មានឡើយ ពោលគឺមានភាពស្ងប់ស្ងាត់នៅឡើយ។ លោកបានបែងចែកទម្រង់អចលនទ្រព្យជា ៤ ដែលក្នុងនោះមានផ្នែកកសិកម្ម ឧស្សាហកម្ម លំនៅឋាន និងពាណិជ្ជកម្ម ដោយលោកបានបញ្ជាក់ថា ទម្រង់អចលនទ្រព្យក្នុងផ្នែកកសិកម្ម និងឧស្សាហកម្មនៅតែដំណើរការល្អជាធម្មតា។
ពាក់ព័ន្ធនឹងការទិញលក់លំនៅឋានវិញ លោក នួន រិទ្ធី មើលឃើញថា មានការថមថយបន្តិច ដោយប្រជាជនភាគច្រើនបានផ្អាកក្នុងការបង់រំលោះលំនៅឋានដែលមានតម្លៃថ្លៃ។ ចំណែកលំនៅឋានបែបខុនដូវិញ មានការប្រែប្រួលតម្លៃប្រមាណ ២៥% ហើយបញ្ហាប្រឈមនោះគឺខុនដូរខ្លះមិនទាន់បានបញ្ចប់ការសាងសង់របស់ខ្លួននៅឡើយ ដែលធ្វើឱ្យតម្រូវការបានថយចុះជាខ្លាំង។
លោកថ្លែងថា៖ «យើងឃើញថាប្រជាជននៅតែបន្តក្នុងការទិញ និងចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការបង់ គ្រាន់តែក្នុងករណីនេះគឺពាក់ព័ន្ធនឹងការបង់រំលោះមានការថមថយ ប៉ុន្តែក្នុងការទិញដាច់ត្រឹមផ្ទះតម្លៃបីបួនម៉ឺន ប្រាំម៉ឺនចុះក្រោមអី ខ្ញុំឃើញថានៅតែមានការផ្ទេរ មានការលក់ដូរ ប៉ុន្តែវាមិនមានសក្តានុពលដូចមុនដែលធនាគារពាណិជ្ជផ្តល់ឥណទានឱ្យច្រើន ដើម្បីជួយដល់បងប្អូនដែលត្រូវការឥណទានទិញផ្ទះបង់រំលោះ»។
អ្នកជំនាញក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យដែលវីអូអេបានសម្ភាសន៍បានលើកឡើងថា វិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាភាគច្រើនពឹងផ្អែកទៅលើការវិនិយោគពីបរទេស ហើយប្រទេសចិនមានចំនួនច្រើនជាងគេ ប៉ុន្តែពួកគេបានអះអាងថា ចាប់តាំងពីជំងឺរាតត្បាតកូវីដ១៩ មក មិនទាន់មានអ្នកវិនិយោគពីចិនមកបន្ថែមនោះទេ។
អ្នកជំនាញលើវិស័យអចលនទ្រព្យក៏ជំរុញឱ្យមានការចូលរួមពីដៃគូរពាក់ព័ន្ធនានាក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ និងរដ្ឋាភិបាលក្នុងការស្វែងរកបញ្ហាប្រឈមនិងជជែកដេញដាល់ស្វែងរកដំណោះស្រាយ ដើម្បីធ្វើឱ្យវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជាអាចត្រឡប់មកដំណើរការប្រសើរវិញ។
អ្នកស្រី អាន សុធីតា ថ្លែងថា៖ «រាជរដ្ឋាភិបាលអាចនៅតែបន្តផ្គត់ផ្គង់ Support[គាំទ្រ] ធ្វើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមិនថាផ្លូវគោក ផ្លូវទឹក ផ្លូវអាកាស ដើម្បីឱ្យកាន់តែមានភាពងាយស្រួលដល់វិស័យផ្សេងៗ និងវិស័យអចលនទ្រព្យ ហើយវាអាចពាក់ព័ន្ធនឹងការធ្វើច្បាប់ កំណែទម្រង់ដើម្បីឱ្យមានភាពច្បាស់លាស់ ហើយកាន់តែមានប្រសិទ្ធភាពសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ មិនថាក្នុងស្រុក ឬក្រៅស្រុក»។
អ្នកស្រី អាន សុធីតា ក៏បានលើកឡើងពីការអនុគ្រោះពន្ធផ្សេងៗដែលអាចនឹងរួមចំណែកក្នុងការស្តាវិស័យអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ឲ្យដំណើរការល្អប្រសើរវិញផងដែរ។
សម្រាប់លោក នួន រិទ្ធី លោកគិតថា វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាអាចនឹងដំណើរការល្អឡើងវិញនៅចុងឆ្នាំ ២០២៤ ឬដើមឆ្នាំ ២០២៥ ប្រសិនបើបរិយាការសេដ្ឋកិច្ចនៅលើពិភពលោកមានការប្រែប្រួល។
លោកថ្លែងថា៖ «ពីព្រោះអ្វីដែលខ្ញុំលើកឡើងនេះមិនមែនយើងពឹងផ្អែកបរិយាកាស ឬដាក់បន្ទុកទាំងស្រុងទៅលើប្រទេសដទៃ ឬក៏ចាំបាច់ណាស់ចាំឱ្យគេសន្តិភាពទើបសន្តិភាព ឬយើងមានបានទេ ឬយើងមានវិនិយោគទេ គឺយើងត្រូវពឹងផ្អែកទៅលើសន្តិសុខ និងសុខុមាលភាព និងសន្តិភាពកម្ពុជាដោយផ្ទាល់»។
វីអូអេមិនទាន់អាចសុំការអត្ថាធិប្បាយពី លោក សេង ឡូត អ្នកនាំពាក្យក្រសួងដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ បាននៅឡើយទេ។
កាលពីឆ្នាំ ២០២៣ អតីតរដ្ឋលេខាធិការក្រសួងសេដ្ឋកិច្ច និងហិរញ្ញវត្ថុ លោក វង្សី វិស្សុត ដែលបច្ចុប្បន្នជាឧបនាយករដ្ឋមន្រ្តីទទួលបន្ទុកទីស្តីការគណៈរដ្ឋមន្រ្តីលើកឡើងថា ចិនជាប្រទេសដែលវិនិយោគនៅកម្ពុជាច្រើនជាងគេក្នុងឆ្នាំ ២០២២ ដែលមានទំហំទឹកប្រាក់ជាង ១,៦០០លានដុល្លារអាមេរិក ស្មើនឹង ៤២ភាគរយនៃការវិនិយោគពីបរទេសសរុប។ លោកថា ចិននៅតែដើរតួសំខាន់ក្នុងការរុញច្រានកំណើនសេដ្ឋកិច្ចរបស់កម្ពុជា ដោយបានវិនិយោគលើវិស័យឧស្សាហកម្ម ពាណិជ្ជកម្ម កសិកម្ម ទេសចរណ៍ អចលនទ្រព្យ ព្រមទាំងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធផ្សេងៗ។
លោក ហុង វណ្ណៈ អ្នកជំនាញសេដ្ឋកិច្ចនៃវិទ្យាស្ថានទំនាក់ទំនងអន្តរជាតិនៃរាជបណ្ឌិត្យសភាកម្ពុជា លើកឡើងថា វិស័យអចលនទ្រព្យកម្ពុជាមិនសូវមានការលូតលាស់ខ្លាំងដូចមុនជំងឺរាតត្បាតកូវីដ១៩ ទេ។ លោកនិយាយថា ការដែលវិស័យអចលនទ្រព្យដំណើរការមិនបានល្អ អាចបណ្តាលមកពីមូលហេតុចម្បង ដូចជាការផ្គត់ផ្គង់លើសតម្រូវការ ចំណូលប្រជាពលរដ្ឋក្នុងប្រទេសមានការថយចុះ និងបញ្ហាជំងឺរាតត្បាតដែលធ្វើឱ្យវិស័យធំៗជាច្រើនត្រូវបានជាប់គាំងមិនដំណើរការ។
លោកថ្លែងថា៖ «បន្ទាប់ពីបញ្ហាកូវីដ១៩ មិនទាន់បានស្រាកស្រាងស្រួលបួលផងក៏កើតមានជម្លោះរុស្ស៉ី-អ៊ុយក្រែន ហើយបន្តរហូតមានសង្គ្រាមប៉ាឡេស្ទីន និងអ៊ីស្រ៊ាអ៊ែលហ្នឹងទៀត។ អ៊ីចឹងបញ្ហាទាំងអស់សុទ្ធតែជាផលរំខានដែលប៉ះពាល់ដល់ការសម្រេចចិត្តរបស់វិនិយោគិន ក៏ដូចជាដំណើរទេសចរណ៍ទស្សនាកម្សាន្តផ្សេងៗរបស់ភ្ញៀវអន្តរជាតិហ្នឹងមកកាន់កម្ពុជា ឬក៏ទៅកាន់តំបន់ផ្សេងៗ អ៊ីចឹងចរន្តទាំងអស់ហ្នឹងដែលធ្វើឱ្យរាំងស្ទះនូវវិស័យអចលនទ្រព្យមិនសូវមានការរីកចម្រើន»។
លោកលើកឡើងទៀតថា វិស័យពាណិជ្ជកម្ម និងវិស័យឧស្សាហកម្មនៅកម្ពុជាក៏ពុំសូវមានភាពខ្លាំងក្លាប៉ុន្មានដែរនៅប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ប៉ុន្តែកម្ពុជានៅតែទប់ទល់បាននឹងសេដ្ឋកិច្ចរបស់ខ្លួន ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣។ លោកក៏មើលឃើញពីការងើបឡើងវិញលើវិស័យនេះថា អាចនឹងប្រសើរឡើងក្នុងពាក់កណ្តាលឆ្នាំ២០២៤ ដោយសារតែការស្ងប់ស្ងាត់នៃសង្គ្រាមលើពិភពលោក។
លោកថ្លែងថា៖ «វិស័យអចលនទ្រព្យនឹងអាចមានកំណើនត្រឡប់មកវិញនៅក្នុងពាក់កណ្តាលនៃឆ្នាំ២០២៤ជាបណ្តើរៗ រហូតដល់ឆ្នាំខាងមុខៗទៀត»។
ធនាគារពិភពលោក (World Bank) កាលពីខែវិច្ឆិកាឆ្នាំមុនលើកឡើងថា កំណើនសេដ្ឋកិច្ចកម្ពុជាត្រូវបានព្យាករថាកើនឡើងក្នុងអត្រា ៥,៤ភាគរយ ក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ និង ៥,៨ភាគរយ នៅឆ្នាំ ២០២៤ តាមការរំពឹងទុកនៃការកើនឡើងនៃការវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ និងអត្ថប្រយោជន៍ផ្សេងៗពីកិច្ចព្រមព្រៀងពាណិជ្ជកម្មក្នុងតំបន់។ ធនាគារពិភពលោកបន្តថា ការកើនឡើងនៃបំណុលគ្រួសារ និងឥណទានក្នុងស្រុកនៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ នៅតែជាហានិភ័យដដែល។
យ៉ាងណាមិញ រដ្ឋាភិបាលក៏បានសម្រេចបន្តលើកលែងពន្ធប្រថាប់ត្រា អនុគ្រោះពន្ធប្រថាប់ត្រា និងពន្យារការអនុវត្តពន្ធលើចំណេញមូលធនដល់ដំណាច់ឆ្នាំ ២០២៤ ក្រោយមានការតវ៉ាលើការប្រមូលពន្ធមូលធន ២០% ពីការទិញលក់ចំណេញអចលនទ្រព្យ៕
វេទិកាបញ្ចេញមតិ